经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营改增。《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)及国家税务总局2016年第14号公告，明确了转让不动产的增值税征收管理办法。
 

　　《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第一条、第五条和第六条明确规定，计征契税的成交价格不含增值税;免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额;在计征契税时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。这表明，契税的计税依据营改增后有所下降，营改增后的税负只减不增在契税的征收上已实实在在落地。
 

　　一、个人购买二手房契税计税依据。
 

　　个人转让不动产的，适用全额缴纳增值税的，以转让不动产的“成交价格”除以1.05为契税的计税依据;适用差额缴纳增值税的，以转让不动产的“成交价格”减去本次交易缴纳的增值税为契税的计税依据;适用免征增值税的，以“成交价格”为契税的计税依据。这里的“成交价格”指的是合同价格高于税务机关核定价格的情况。
 

　　二、个人新购不动产的契税计税依据。
 

　　自2016年5月1日起，房地产企业销售不动产的应开具增值税发票，增值税发票中金额、税率、税额及价税合计均明显标示，增值税发票中标示的金额为契税的计税依据。
 

　　需要注意的是，这里的“个人”包括自然人和个体工商户。
 

作者单位：北京市门头沟区地税局